市街化区域か市街化調整区域か

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農地転用許可を申請する場合は、その農地の存在する場所が重要となります。届出だけでよい場合もあれば、そもそも申請できない地域もあります。

ここでいう市街化区域と市街化調整区域とは、農地法による規制ではありません。都市の郊外化を抑制するために制定された、都市計画法によって定められた区域です。農地も農地法により区分が分かれていますが、市街化区域に立地する農地においては、農地法より都市計画法が優先します。

すなわち農地については、主に都市計画法と農地法の２つの法律（これ以外にも家を建てる場合には建築基準法なども関係してきます）にしばられているということです。農地に家を建てたり売買したりするには、都市計画法の基準をクリアしまた農地法の基準をクリアし、そこから農地転用という許可申請で認められて初めて可能になります。

市街化区域とは

市街化区域とは既に市街地を形成している区域、およびおおむね１０年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域のことです。わかりやすく言えば、積極的に街を作っていくために建物などをどんどん建てて良い地域であり、この区域にある農地は逆に宅地などに変えていくことを前提とされている地域でもあります。
ですので都市計画法による「市街化区域」内の農地は、用途変更や売買に当たっても農地転用の許可を受ける必要はありません。農業委員会への「届出」のみでよいことになります。市街化区域であるかは役所に確認下さい。

「市街化区域」内の農地は許可を受ける必要はなく、農業委員会への「届出」が必要となります。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域であり、原則開発行為が抑制されていて、既存建築物を除き田園地帯の区域のことです。これは各市町村で範囲が明確に決められていますので、各市町村農林課や開発課にお問い合わせ下さい。例えば同じ市内でも、道一つへだてて市街化区域ではなく市街化調整区域となってしまう場合もあります。そうなると天と地の開きがあり、同じ農地でも自宅も建てられないケースも出てきますので注意が必要です。
既存の建築物のみが例外となりますので、この建物を建て替えようとする場合も原則許可はおりません。

市街化調整区域にある農地は、原則農地転用は申請できません。

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非線引き区域とは

非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域に区分されていない都市計画区域のことを言います。ここは市街化区域と比較して開発要件の基準が緩く、一定の面積以下の土地であれば開発がしやすくなっています。
大雑把に言うと、積極的に都市化を行っていこうとする地域が市街化地域であり、その外側の効率的な農地が多くこれを積極的に守っていこうという地域が市街化調整区域、さらに外側の人口も少なく、開発に関し規制を設ける必要性の少ない地域が非線引き区域ということになります。

農振除外について

農地を規制する（優良な農地を農地のまま開発から守る）農地転用規制は、広範囲の農地を規制する「農業振興地域制度」と個別の農地転用を規制する「農地転用許可制度」の２つからなります。
農業振興地域制度は農振法（農業振興地域の整備に関する法律）により規制され、後項の「青地」「白地」の区分も農振法による区分になります。農業振興のために農業地域を保全する地域が「農業振興地域」となります。
農業振興地域制度とは、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域で農地転用は禁止されています。
農業振興地域の中でも特に「農用地区域」に該当している場合（青地）は、転用許可を受ける前に農用地区域からの除外をする必要があります。

農振除外申請については、４つの要件すべてを満たさない場合は原則申請はできません。

1. 農用地区以外に代替すべき土地がないこと。
2. 除外により、土地の農業上の効率的総合的な運用に支障を及ぼすおそれがないこと。
3. 除外により、土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。
4. 土地基盤整備事業完了後８年を経過していること。

一度農用地区域から除外をした農地であっても、一定期間（１年等）内に転用開発手続きを行わない農地については、当初の除外目的の必然性・緊急性が低いと判断され、農用地区域へ再編入される場合があります。
市街化調整区域にある農地は、基本的に家を建てたりすることができません。これは分家住宅の特例（その自治体で線引きが実施された日以前から農地を所有していた方の直系卑属に限り、家を建てられるという特例。高崎市や前橋市では昭和４６年３月３１日になります。別掲）や特定の認められた用途（老人ホームやコンビニ等）を除いては、農振除外もできませんし当然農地転用もできません。自分の土地であっても上記以降に売買された農地には家も建てられないということになります。事前に必ず農林課等に確認しましょう。
農振除外の受付はどこの市町村でも年に数回しかなく、また申請して許可が下りるまで１年ほどかかります。

白地地域と青地地域について

「白地地域」とは、農業振興地域内農用地区域外農地のことです。略して「白地」と呼ばれています 。
農地の集団性が低く、土地改良事業を実施していない等の理由から青地の指定がされておらず、青地と比較すると農地以外への規制は比較的緩い地域です。農振除外は必要はありませんが農地転用は必要となります。
「青地地域」とは農業振興地域内農用地区域内農地のことです。略して「農振農用地」 または「青地」と呼ばれています。
今後１０年以上にわたり農業利用を確保するため、農地以外の利用を厳しく制限している地域です。農振除外の対象地となります。

青地地域にある農地は、農振除外の対象地となります。

農地転用と農振除外、開発許可の順番

農地を農業以外の他の目的（住宅・工場・道路・山林等）に変更したい場合には、次の段取りで農地を別の目的に転用（農地転用）しなければなりません。農地のままでは農業以外の目的に使用することはできません。

1. その土地が市街化調整区域であるかを役所に確認し、調整区域である場合には「開発許可」を申請できる土地であるかどうかを打ち合わせします。
2. 開発許可が下りない土地である場合には、農振除外や農地転用も申請できません。
3. 役所や登記簿で土地の「地目」が「農地」であるかを確認します（実際は地目よりも現在の使用状況で判断されます）。
4. その農地が「青地」か「白地」かを確認します。
5. 「白地」の場合は「農地転用」許可を申請します。許可を得れば目的の用途に変更することができます。
6. 「青地」の場合は「農振除外」申請（厳密な申請要件あり）を行う必要があります。農振除外の許可がおりてから、「農地転用」申請を行います。
7. 市街化調整区域である場合には、「農地転用」を行う際に併せて「開発申請」を行います。
8. 役所でも「農地転用」や「農振除外」を申請する部署と、「開発許可」申請をする部署は異なります。

■開発許可制度について

市街化調整区域の農地に分家住宅を建てたい場合は、まず農振除外を申請します。許可が下りた段階で、開発許可と農地転用を同時に行います。

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